１．不動産オーナーの相続対策とは
不動産オーナー（地主）は複数の不動産を所有しているので、日々の不動産管理業務や固定資産税の負担等もあるので、本来は、経営者であるべき存在ですが、実際は経営者ではありません。
特に相続においてはリスクを抱えています。
相続対策は、以下の４つがあります。
１．遺産分割対策
２．納税資金対策
３．節税対策
４．財産管理対策（認知症対策）
この中でも一番重要なのが遺産分割対策です。
土地の場合、面積も立地も異なります。また、収益性の高い不動産もあればそうでないものもあります。それを相続人全員が納得するように分割するのは至難の業です。
次に納税資金対策は相続税対策です。
保有する不動産が多ければ多いほど相続税の負担も重たくなります。相続税資金を確保するために、相続発生後に土地のどれかを売却すればいいと思っていても、現実には遺産分割でまとまらないことも多いです。
また、土地を売ろうと思っても、境界の確定や測量が必要なケースもあるので、土地の売却に時間がかかると、相続税の納税期限である相続発生から１０カ月以内に間に合わないこともあり得ます。
このようなことから、相続対策を行うためには事前の準備が必要不可欠です。相続対策の第一歩は保有している不動産の一覧表を作成することです。不動産がリストアップできたら、不動産以外の資産（預貯金・有価証券等）や負債も書き出し、相続税額がどれくらいになるのか試算しておくと全体のプランニングが作成しやすくなります。
そして、遺産分割案と相続税の納税資金捻出法を考えます。納税資金として不動産は、残す土地、有効活用する土地、売却する土地に分類しておくとよいでしょう。残す土地は誰に相続させるのか、有効活用する土地は、具体的にプランを練ります。売却する土地は、測量や境界の確定等の必要な作業を行い売却の準備を進めます。
２．土地の有効活用とは
１）賃貸アパートの建築
土地の有効活用方法で多いのが、アパートを建築する方法です。
メリットとしては、自用地にアパートを建築すると貸家建付地となり、相続税評価額が下がります。固定資産税も６分の１になります。さらにこの貸家建付地を相続した人が引き続き賃貸経営を行う場合は、貸付事業用宅地として、小規模宅地等の特例の適用が受けられ、相続税評価額を５０％減額できます。
これに加え、アパートの建築費を金融機関からの融資で賄う場合は、借入残高を相続財産から差し引くことができるため、相続税を下げることができます。賃貸経営が始めれば、賃料収入を相続税の納税資金や代償分割に充てることもできます。
デメリットとしては、アパートの賃貸経営には、清掃・保守点検・修繕費・火災保険料等の経費がかかることです。
そして最大のリスクは空室です。建築費を金融機関から借り入れた場合、空室が続くと賃貸収入よりもローンの返済額が大きくなることもあります。そのような状態で相続が発生すると相続人は借入金と収益性の低いアパートを相続することになります。その意味では、アパート経営は事業であるので、その土地に賃貸住宅のニーズがあるのかよく調査しておく必要があります。
基本的に節税目的でアパート建築を行うと失敗するケースが増えています。それは、収益性に問題があるためです。
また、すでに賃貸経営を行っている場合は、アパートの空室が多いと賃料収入が減少するだけでなく、相続税に負担も重たくなります。それは、賃貸割合が下がると相続税評価額が上がるためです。建物の老朽化により、空室が埋まる見通しが立たない場合、立て替えることや他の地域への買い替え、売却も検討してみます。
２）事業用建物
駅前や商店街にある土地ならば、商業施設や賃貸事務所等が入居するテナントビルにするのも適しています。テナントビルは、居住用物件よりも高い賃料となるので、収益性が高いのがメリットです。デメリットは建築資金が必要なことと管理費やメンテナンス等のコストがかかることです。
住宅地でも戸建て住宅が多いエリアならば、賃貸アパートよりは、クリニック等の方が長期的に安定した賃料収入が期待できます。
幹線道路沿いのまとまった広さがある土地ならば、ファミリーレストランやコンビニエンスストアの運営会社に貸すことで地代収入を得ることができます。
土地を貸す時は、行って期間後に返却が約束される定期借地権を設定するのが常識です。定期借地権が設定された土地は自用地より相続税評価額が減額されますが、残存期間が短くなるにつれて相続税評価額は上がっていきます
３）駐車場やレンタルボックス
駐車場にするメリットは、建築資金や管理費やメンテナンス等のコストがほとんどかからないことです。時間貸し駐車場（コインパーキング）の場合、舗装に係る費用はオーナーの負担となりますが、集金や清掃は専門業者が行いますので手間がかかりません。
レンタルボックスの場合、駐車場に適していない場所でも収益を得られる点がメリットです。
駐車場やレンタルボックスのデメリットは、相続税評価額を引き下げることができない点です。収益性は高くありませんが、建物を建てる予定がない土地や売却するかもしれない土地等には適しています。
３．不動産の組み換えとは
収益性が低い遊休地や空き室の多い賃貸アパート等を保有していても、固定資産税等のコストの方が高くなる場合は、不動産を組み換えることで、相続対策や不動産の有効活用にもなります。
遊休地や空き室の多い賃貸アパートを売却して、投資用マンションを複数購入することで、遺産分割対策にもつながります。
※不動産投資による相続対策参照
マンションの場合は、敷地は各住戸の所有者で共有するため、持分が小さくなるため、相続税評価額が抑えられます。購入したマンションの家賃収入を納税資金対策に活用することもできます。
また、収益性の高いアパートに買い換えることも一つの方法です。買い替えをせずにそのまま売却して現金化する方法もあります。
不動産の売却を伴う組み換えは、売却益に対して譲渡所得税がかかります。ただし、個人が事業用として１０年以上保有している資産を売却して、売却した年とその前年及び翌年末までに別の事業用資産に買い換えると、「事業用資産の買い換え特例」が使え、課税が繰り延べられます。
４．不動産の等価交換とは
等価交換とは、価値の等しい不動産に交換することです。
例えば、地主が店舗等を保有していて、事業を行っている土地の場合、土地の所有権をデベロッパーに売却して、デベロッパーがその土地に分譲マンションを建てる方法です。
デベロッパーは１階に店舗、２階以上は分譲マンションを建てて、地主は、１階の店舗とマンションの区分所有権の一部を取得します。土地の価格と同じ価値のマンションの区分所有権を得るのです。つまりは、土地の所有権と区分所有権を交換するということなのです。
地主にしてみれば、土地の所有権はなくなりますが、店舗は移転せずに残ります。マンションの区分所有権は遺産分割の際に分割することが可能です。マンションの建築費はデベロッパーが負担するので、地主は資金繰りの負担はありません。
このほかにも、共有名義の土地に分譲マンションを建てて、共有持分と区分所有権を交換することにより、共有状態を解消することもできます。
等価交換で分譲マンションを建てる場合、その土地にニーズがあり、かつ、マンションを建てるだけの面積が必要なのはいうまでもありません。
等価交換を行う場合、実績があって、信頼できるデベロッパーを選ぶことが最重要となります。
５．不動産の売却準備とは
相続発生後に不動産を売却しようと思っても、測量や境界の確定を行っていては相続税の申告期限には間に合いません。相続税納税資金対策としても、生前に売却しておく土地や相続発生後に売却する土地を選別しておく必要があります。
相続発生前に整理しておくべき土地は共有地です。共有名義となっている不動産は共有者である自分一人だけの意思で、建物を建てたり、自分の持分を売却することはできません。しかも、年数が経過するとさらに相続が発生して、関係が複雑となっていきます。
そこで、共有名義になっている不動産は早めに共有状態を解消しておきたいものです。そのためには、売却して共有者で分ける、分筆して共有者が独立した土地を保有する、共有者型の共有者の持ち分を買い取る等の方法があります。
また、底地も相続前に整理しておきたい不動産です。底地は地主の土地でありながら、地主本人は使用することができません。地代が低いにもかかわらず、値上げも難しく、収益性が低いものもあります。相続後に底地を売却しようとしても安い価格となり、売却価格よりも相続税評価額の方が高くなることもあります。
底地の対策としては、借地人に売却する、底地業者に売却する、借地権を買い取る、底地と借地権を同時に売却する、底地と借地権を等価交換する、底地と借地権を交換する等の方法があります。いずれにせよ、交渉に手間と時間がかかりますので、早めに進めることが肝心です。
６．法人化による節税対策とは
ある一定規模の賃貸経営を行っているオーナーは、会社を設立して法人成りすることにより、所得税や相続税の節税につながります。
個人事業の場合は、所得税は累進課税のため、課税所得が高くなるほど税率も上がります。一方、法人の方は、法人税率は一律のため、法人の方が税負担は軽減されます。
また、法人成りにより、家族を役員や社員にすることで給与を支払うと贈与税を負担することなく、生前に資産を親から子に承継させることができますし、トータルの税負担も軽減できます。
法人成りした会社が不動産を所有する場合、不動産の所有権は株式に替わるため、分割しやすくなるので遺産分割対策にもつながります。ただし、子に給与を支払う場合、役員や社員としての実態がなくてはならない点に注意します。
会社は個人事業に比べて法律の規制が厳しくなりますし、記帳業務や税務申告が複雑となりますので、専門家に相談しながら経営していくことが安心確実です。
